Hypotheek als zzp’er 2026: NHG-grens, inkomsten-toets en 3-jarige historie
Peildatum: 1 januari 2026. De cijfers en regels in dit artikel zijn op die datum van toepassing; laatst inhoudelijk gecontroleerd op 6 september 2026 tegen belastingdienst.nl, rijksoverheid.nl en eerstekamer.nl. De NHG-grens en de inkomenstoets staan ook in het complete cijferoverzicht voor zzp'ers in 2026. Je netto inkomen volgt uit je belastingdruk; die staat per winstniveau in de marginale-drukcurve voor zzp'ers in 2026.
Kort antwoord: Hoeveel jaar cijfers heb je nodig voor een hypotheek als zzp'er?
Meestal 3 jaar: bij inkomen dat niet vast is, rekent de geldverstrekker met het gemiddelde over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden. Heb je minimaal 12 maanden inkomsten, dan kan ook je huidige inkomen tellen als een deskundige onderbouwt dat het bestendig is. Voor NHG moet je minimaal 12 maanden ondernemer zijn; met de Inkomensverklaring Ondernemer telt het gemiddelde van 3 jaar, met het laatste jaar als bovengrens.
Voor zzp’ers gelden andere hypotheek-regels dan voor werknemers. Onder NHG heb je minimaal 12 maanden ondernemerschap nodig; daarna telt via de Inkomensverklaring Ondernemer het gemiddelde van 3 jaar, met het laatste jaar als bovengrens. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar rekent de geldverstrekker met minimaal 5% (Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Met NHG verhoogd naar € 470.000, of € 498.200 met energiebesparing.
Hypotheek als zzp'er 2026 — NHG, inkomenstoets en documenten. Afbeelding: ZZP Buffer 2026, door Ben. Delen mag met bronvermelding en een link naar dit artikel (voorwaarden).
€ 470.000
NHG-grens 2026 – met energiebesparing € 498.200
Kern
NHG-grens 2026€ 470.000 / € 498.200 met EB — bron NHG.nl
Inkomsten-toets na minimaal 12 maanden ondernemerschap: gemiddelde winst van 3 jaar, laatste jaar als bovengrens — bron NHG.nl
Toetsrente bij rentevast korter dan 10 jaar: de door de AFM gepubliceerde rente (minimaal 5%) of de geoffreerde rente als die hoger is; bij 10 jaar of langer de geoffreerde rente — bron Tijdelijke regeling hypothecair krediet
Peildatum 1 januari 2026. De Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet van de overheid. Volgens NHG betaal je met NHG vaak een lagere rente, en is er een vangnet als je de hypotheek buiten je schuld niet meer kunt betalen; een restschuld na gedwongen verkoop wordt in de meeste gevallen kwijtgescholden. In 2026 is de NHG-grens € 470.000.
Wat is de NHG-grens in 2026 (inclusief energiebesparing)?
De NHG-grens is in 2026 verhoogd van € 450.000 naar € 470.000. Met energiebesparende maatregelen mag de financiering oplopen tot € 498.200.
‘Het aankoopbedrag van de woning mag in 2026 maximaal € 470.000 zijn. […] Voor energiebesparende voorzieningen is het mogelijk om zelfs tot € 498.200 te lenen.’NHG · bron
Hoe wordt je inkomen als zzp’er vastgesteld?
De Tijdelijke regeling hypothecair krediet laat de geldverstrekker bij inkomsten die niet vast zijn rekenen met de gemiddelde inkomsten over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden. Wie minimaal twaalf maanden inkomsten heeft, kan ook op het huidige inkomen worden getoetst als een deskundige onderbouwt dat dat inkomen bestendig is. Onder NHG gebruik je daarvoor de Inkomensverklaring Ondernemer, opgesteld door een door NHG geaccepteerde rekenexpert. Buiten NHG vult elke geldverstrekker dit op zijn eigen manier in; vraag dat na bij de geldverstrekker zelf.
Welke scenarios per zzp-profiel?
Een vast maximumbedrag per profiel bestaat niet. Hoeveel je kunt lenen volgt uit je toetsinkomen, de toetsrente en de financieringslastpercentages in bijlage 1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, en is nooit meer dan 100% van de woningwaarde. Onder NHG geldt daarnaast de NHG-grens van € 470.000.
Starters. Bewaar eerste 3 jaar aangiftes + jaarcijfers; dat versnelt latere hypotheek-aanvragen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel jaar cijfers heb je nodig voor een hypotheek als zzp'er?
Meestal 3 jaar: bij inkomen dat niet vast is, rekent de geldverstrekker met het gemiddelde over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden. Heb je minimaal 12 maanden inkomsten, dan kan ook je huidige inkomen tellen als een deskundige onderbouwt dat het bestendig is. Voor NHG moet je minimaal 12 maanden ondernemer zijn; met de Inkomensverklaring Ondernemer telt het gemiddelde van 3 jaar, met het laatste jaar als bovengrens.
Kan ik als starter met minder dan 1 jaar historie een hypotheek krijgen?
Niet met NHG: daarvoor moet je minimaal 12 maanden ondernemer zijn. Buiten NHG bepaalt de geldverstrekker dat zelf.
Wat als ik in een BV werk?
DGA-salaris telt als inkomen.
Telt mijn buffer mee?
Niet als inkomen. Spaargeld kun je wel als eigen geld inbrengen, zodat je minder hoeft te lenen. Houd daarbij je buffer voor onverwachte uitgaven apart.
Kan ik overwaarde meenemen?
Ja, verhoogt financieringsruimte.
Hoe lang duurt een aanvraag?
Dat verschilt per geldverstrekker en per situatie. Een Inkomensverklaring Ondernemer moet onder NHG op de datum van het bindend aanbod maximaal 6 maanden oud zijn; laat die dus niet te vroeg opstellen.
De gemiddelde inkomsten over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden, of;
Het huidige inkomen, als je minimaal twaalf maanden inkomsten hebt gehad en een deskundige op basis van een analyse van je perspectief op de arbeidsmarkt onderbouwt dat dit inkomen bestendig is.
De NHG-grens voor hypotheken met energiebesparende voorzieningen ligt in 2026 op € 498.200. Voor hypotheken zonder die voorzieningen is de grens € 470.000. Dit is een verhoging ten opzichte van 2025 (€ 450.000 en € 477.000). Bron: NHG Product, NHG Voorwaarden en normen.
De NHG-kosten (borgtochtprovisie) bedragen in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag; volgens NHG is die borgtochtprovisie aftrekbaar. Een hypotheek van € 350.000 met NHG kost daarmee € 1.400 eenmalig. Voor hypotheken boven de NHG-grens betaal je geen NHG-premie maar ook geen vangnet bij restschuld bij verkoop.
Acht documenten die je bij een hypotheek-aanvraag nodig hebt
Recente winst- en verliesrekening over minimaal drie boekjaren (of aangiften IB)
KVK-uittreksel (niet ouder dan drie maanden)
Overzicht van openstaande klantfacturen en crediteuren
Bewijs van jaarcijfers — dit kunnen aangiften of een rapportage van een boekhouder zijn
Persoonlijke identiteitsbewijzen
Werkgeversverklaring van eventuele deeltijd- of bijbanen
Overzicht van lopende leningen en kredieten (BKR)
Eventueel een taxatierapport van de aan te kopen woning
Rekenvoorbeeld: maximale hypotheek voor een zzp’er
Een vuistregel als ‘zoveel keer je inkomen’ staat niet in de wet. De maximale hypotheek volgt uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet: een financieringslastpercentage uit bijlage 1, dat afhangt van je toetsinkomen en de toetsrente, bepaalt welk deel van je inkomen naar woonlasten mag. Daarnaast tellen de looptijd en eventuele studieschuld mee (die de leenruimte via de maandelijkse aflossingsverplichting verlaagt, niet via een vast kortingsbedrag). Laat je eigen situatie doorrekenen door je geldverstrekker of een adviseur.
Veelgestelde vragen
Is NHG verplicht?
Nee, NHG is vrijwillig. Het is een garantie voor de bank die bij restschuld na verkoop uitkeert, mits de hypotheek onder de NHG-grens valt.
Ik heb net anderhalf jaar gewerkt als zzp’er. Kan ik al een huis kopen?
Onder NHG kan dat: na minimaal 12 maanden ondernemerschap via de Inkomensverklaring Ondernemer. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet staat toetsing op je huidige inkomen toe als je minimaal twaalf maanden inkomsten hebt en een deskundige onderbouwt dat het bestendig is. Buiten NHG hanteert elke geldverstrekker eigen eisen, dus vraag dat na voordat je een huis reserveert.
Welke banken zijn zzp-vriendelijk?
Dat verschilt per geldverstrekker en verandert; een lijst noemen we daarom niet. Onder NHG gelden voor alle geldverstrekkers dezelfde normen voor ondernemers (minimaal 12 maanden ondernemer, Inkomensverklaring Ondernemer); buiten NHG vraag je de eigen voorwaarden op.
Hypotheekvormen 2026
In Nederland zijn in 2026 vijf hypotheekvormen gangbaar:
AnnuïteitBruto maandlast gelijk; het aflossingsdeel groeit en het rentedeel daalt; renteaftrek als je minimaal annuïtair in 30 jaar aflostbron: Belastingdienst
LineairMaandlast hoog begin, daalt; schuld daalt lineair; komt ook in aanmerking voor renteaftrekbron: Belastingdienst
AflossingsvrijGeen aflossing, alleen rente; onder NHG alleen voor bestaande eigenwoningschuld en maximaal 50% van de marktwaarde van de woning; geen renteaftrek op nieuwe schuldbron: NHG, Belastingdienst
SpaarhypotheekCombinatie hypotheek + spaarpolis; komt vooral voor bij hypotheken van vóór 2013; voor een nieuwe lening geldt de eis van minimaal annuïtair of lineair aflossenbron: Belastingdienst
BeleggingshypotheekEindwaarde via beleggingen; voor een nieuwe lening sinds 2013 geen renteaftrek, omdat je dan minimaal annuïtair of lineair moet aflossenbron: Belastingdienst
Hypotheekrentes verschillen per geldverstrekker, rentevaste periode en verhouding tussen lening en woningwaarde, en veranderen vaak. Daarom noemen we geen richtgetal. Voor de toets geldt wel een wettelijke ondergrens: bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar rekent de geldverstrekker met de door de AFM gepubliceerde rente, minimaal 5%, of met de geoffreerde rente als die hoger is (Tijdelijke regeling hypothecair krediet).
Eigenwoningforfait 2026
Het eigenwoningforfait is een bijtelling bij het inkomen voor eigenwoningbezit. In 2026:
WOZ € 0–75.000: 0%–0,25% (oplopend in stappen)
WOZ € 75.000–1.350.000: 0,35%
WOZ > 1.350.000 (villaregeling): € 4.725 plus 2,35% over het meerdere
De rente over een eigenwoningschuld is aftrekbaar, met een maximumpercentage van 37,56% in 2026 (gelijk aan het tarief van de tweede schijf). Die beperking geldt alleen boven een inkomen van € 78.426; daaronder trek je af tegen je eigen schijftarief. Voor hogere inkomens in schijf 3 is het effectieve voordeel lager (beperkte aftrek). Bron: Belastingdienst, hypotheekrente aftrekken.
Aankoopproces in 14 stappen
Oriëntatie: hoeveel kan ik lenen? (toetsinkomen, toetsrente, NHG-grens)
Voorlopig koopcontract: optie nemen op woning
Taxatierapport van de woning
Financiële check: bank of hypotheekadviseur
NHG-aanvraag: indien hypotheek < € 470.000
Hypotheekofferte: bank verstrekt voorstel
Documentatie: drie jaarcijfers, KVK-uittreksel, identiteitsbewijs
Toetsing: bank valideert alles
Akte van levering bij notaris
Hypotheekakte: inschrijving Kadaster
Eerste maandlast: bank incasseert
Eigenwoningforfait: Belastingdienst past automatisch toe
Renteaftrek: in IB-aangifte verwerken
NHG-borgtochtprovisie: eenmalig bij de start, geen jaarlijkse premie
Hoeveel van je inkomen telt mee: hoe de toets werkelijk werkt
Er circuleert een vuistregel dat bij 1 jaar historie 75% van je inkomen meetelt, bij 2 jaar 90% en pas bij 3 jaar 100%. Die staffel staat niet in de normen van NHG. Wat er wél staat, is dit:
Minimaal 12 maanden ondernemer. NHG rekent in maanden, niet in kalenderjaren: je moet al minimaal 12 maanden een beroep of bedrijf uitoefenen. Daaronder komt de toets niet op gang.
Daarna geldt de Inkomensverklaring Ondernemer. Voor een IB-ondernemer is de basis het gemiddelde van de fiscale winst over de afgelopen drie jaar, met als bovengrens het laatste jaar.
Er is dus geen korting van 75% of 90% bij een korte historie, maar een afkapping naar boven: is je laatste jaar lager dan het driejaarsgemiddelde, dan telt dat lagere jaar. Buiten NHG hanteert elke geldverstrekker een eigen invulling binnen de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dus vraag altijd na wat jouw geldverstrekker precies rekent. Naast die weging kijken ze naar of je inkomen aantoonbaar is via jaarcijfers, of je in elk van die jaren winst maakte, of er een continuïteits- of inkomensverklaring nodig is als je nog kort bezig bent, en of je BKR-registratie schoon is.
Wat je klaarlegt voor de aanvraag
IB-aangiftes met de bijbehorende aanslagen over de afgelopen drie jaar.
Jaarrekeningen over die boekjaren.
Winst-en-verliesrekening per jaar.
Een prognose of inkomensverklaring voor het lopende jaar.
Uittreksel KVK, niet ouder dan drie maanden.
Een actueel BKR-overzicht via Mijn BKR.
Een werkgeversverklaring, alleen als je daarnaast in loondienst werkt.
Identiteitsbewijs.
Een paar dingen die je aanvraag rustiger laten verlopen: vraag aan in het eerste of tweede kwartaal, zodat de cijfers van het vorige kalenderjaar meelopen. Neem vlak voor de aanvraag geen grote privélening en zet niet net je auto om naar de zaak — dat verandert je toetsinkomen. En vergelijk meerdere geldverstrekkers, want ze passen de toets verschillend toe. Bronnen: NHG Voorwaarden en normen, NHG Inkomensverklaring Ondernemer en Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
